Le montant de la commission

2007-09-11 10:45:20

Quand l'interm�diaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fix� par accord entre les deux parties. Quand l'interm�diaire est un notaire-n�gociateur, le montant de la commission est fix� par la r�glementation. En principe, la commission est pay�e lors de la signature de l'acte authentique.Quand une des conditions fix�es dans l'avant-contrat n'est pas r�alis�e (non-obtention du pr�t, etc.), la commission n'est pas due, sauf faute du mandant ou de l'autre partie. Sur le plan fiscal, il vaut mieux que le mandat mette la commission � la charge de l'acqu�reur, qui devra alors la payer directement � l'interm�diaire. Dans le cas contraire, en effet, elle ferait partie int�grante du prix de vente et l'acqu�reur devrait payer des droits d'enregistrement sur le montant de cette commission.

La promesse de vente

2007-09-09 10:48:42

La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propri�taire (le "promettant") donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipul�es dans l'acte. Naturellement, la quasi-totalit� des promesses de vente comporte une date-limite. En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le b�n�fice de la promesse et, jusqu'� cette date-limite, il a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie de cette option, il verse �galement � l'acheteur une "indemnit� d'immobilisation". Cette somme repr�sente en g�n�ral 10% du prix de vente. Mais si le prix est �lev� et la dur�e de la promesse assez r�duite, il est possible de diminuer ce montant. L� encore, les parties sont libres de n�gocier. D�s lors, plusieurs hypoth�ses peuvent se pr�senter. 1. Le candidat acheteur l�ve l'option dans le d�lai imparti. La vente est alors conclue sur le plan l�gal (avant d'�tre formalis�e ensuite par l'acte authentique). 2. Le candidat acheteur ne l�ve pas l'option. Une fois pass�e la date-limite, le propri�taire est libre de proposer le bien � un autre candidat et il conserve l'indemnit� d'immobilisation. Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut �ventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent parfois une r�duction de l'indemnit� quand celle-ci est jug�e excessive au regard de la dur�e d'immobilisation. Sauf clause contraire, le b�n�ficiaire d'une promesse de vente peut la c�der � un tiers, qui se substitue � lui. Ce qui lui permet de r�cup�rer l'indemnit� d'immobilisation. 3. Le propri�taire renonce � vendre le logement avant que le b�n�ficiaire l�ve son option. Dans ce cas, ce dernier ne peut obliger le propri�taire � vendre son bien mais il est en droit d'exiger des dommages-int�r�ts, �ventuellement en portant l'affaire en justice, et uniquement apr�s avoir lev� officiellement l'option dans les d�lais. Il en est de m�me quand le propri�taire vend � un tiers pendant le d�lai pr�vu et avant la lev�e de l'option.

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